01.01.2020-31.12.2020 DÖNEMİ
Rapor Tarihi : 31.01.2021
Raporun Konusu : 2020 Faaliyet Raporu
Toplantıya katılanlar :Hülya EKİNCİ – Cemil DURAN – Salih SOYLUER
İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, Fevzi Çakmak Mahallesinde bulunan, 29 adet blokta 860 adet konut ve 3 ticari blokta 26 adet işyerinden oluşan sitemizde, 01.01.2020 – 31.12.2020 dönemini kapsayan faaliyetlerimize ilişkin raporumuz,
A- GENEL BİLGİLER
B-TEMEL FAALİYETLERİMİZ
C-MALİ KONULAR
D-TEKNİK KONULAR başlıkları altında ele alınmıştır.
A-GENEL BİLGİLER:
1.En son temsilci seçimleri 2018 yılında yapılmış, seçim sonucunda Blok temsilcileri listesi şu şekilde oluşmuştur:
|
BLOK TEMSİLCİLER LİSTESİ |
|
|
A1 |
SALİH SOYLUER |
|
A2 |
NİMET SARI |
|
A3 |
OSMAN TÜRKKAN |
|
A4 |
ÖZCAN DOĞAN |
|
A5 |
|
|
A6 |
Mehmet ALİ ASLAN |
|
A7 |
VİJDAN KOŞUCU |
|
A8 |
ADEM ÖZÇELİK |
|
A9 |
CEMİL DURAN |
|
A10 |
ERGÜN ÇAKICI |
|
A11 |
ADNAN DEMİREL |
|
A12 |
CENGİZ DİZMAN |
|
A13 |
MELİH GÜMÜŞ |
|
A14 |
CEM AYKAN |
|
A15 |
CUMHUR BAŞTÜRK |
|
A16 |
Cengiz AYDOĞDU |
|
A17 |
SERHAT ŞENEL |
|
A18 |
BÜLENT DİNÇER |
|
A19 |
ZEYNEP ÇALCI |
|
A20 |
SİNAN CEBECİ |
|
A21 |
İLKER AKGÜL |
|
B1 |
İBRAHİM AYGÜN |
|
B2 |
İHSAN ÖZLEYEN |
|
B3 |
ERHAN SÜT |
|
B4 |
FERHAT YILDIZ |
|
B5 |
YUSUF KİŞMİROĞLU |
|
B6 |
HÜSEYİN CESUR |
|
B7 |
NURİTTİN ERTAL |
|
B8 |
MUSTAFA ÖKSÜZ |
|
TİCARİ |
ERKAN TAPAR |
TEMSİLCİLER KURULU
Yönetim Kurulumuz 27.10.2019 Tarihli Temsilciler Kurulu toplantısında Gündem değişim talebi ile göreve gelmiştir. Yönetim Kurulu ve Denetim Kurulu üyelerimiz şu şekildedir:
|
SIRA |
ADI/SOYADI |
ÜYELİK ŞEKLİ |
|
1 |
HÜLYA EKİNCİ |
ASİL ÜYE(BAŞKAN) |
|
2 |
CEMİL DURAN |
ASİL ÜYE |
|
3 |
SALİH SOYLUER |
ASİL ÜYE |
|
4 |
İBRAHİM AYGÜN |
YEDEK ÜYE |
|
5 |
VİCDAN KOŞUCU |
YEDEK ÜYE |
|
6 |
CEM AYKAN |
YEDEK ÜYE |
|
7 |
MUBİN DURSUN |
DENETÇİ ASİL |
|
8 |
CEM CEBECİ |
DENETÇİ YEDEK |
|
9 |
CEM GÜNGÖR |
DENETÇİ YEDEK |
Yönetim Kurulumuzun görev süresi bitmiş olmakla birlikte değişik tarihlerde seçim yapılmasına ilişkin kararlar alınmış; fakat pandemi nedeniyle yayınlanan genelgeler nedeni ile seçim yapılamamıştır.
En kısa sürede blok temsilcileri seçimine gidilecektir.
B-TEMEL FAALİYETLERİMİZ:
1. Boğaziçi Yönetim’den yönetim faaliyeti sakinlerin yönetimine geçene kadar, tüm maliklerin algısı site yönetim binasının bizlere ait olduğu yönündeydi. Ancak site yönetim durumu öğrendiğinde Kiptaş A.Ş. ile 2019’un temmuz ayında irtibata geçmiş; Kiptaş A.Ş. 850.000.TL değer doğrudan satış yöntemi ile bu binayı site yönetimine satacağını bildirmiştir. 15.12.2019 tarihinde tahliye yazısı gelene kadar başka bir temas olmamış; tebliğ ile birlikte yönetimimiz ve temsilcilerle harakete geçilerek alım süreci başlatılmıştır. Ancak bu aşamada Kiptaş A.Ş.’nin Sayıştay denetimi nedeniyle doğrudan satış yapma olanağı kalmadığından; açık arttırma yöntemi ile satınalma yapılmıştır. Bu satınalma süreci temsilciler kurulu kararı ile ve 23.12.2019 Tarihinde yapılan 22 blok temsilcisinin katıldığı 19 kabul 2 Çekimser ve 1 temsilcisinin red oyu ile 1.376.000-TL’ye vadeli olarak 25.12.2019 tarihinde gerçekleşmiştir.
2. Yapımı tamamlanan çatılarla ilgili sorunlar tespit edilmiştir. Müteahhit firmaya işin fahiş fiyatla yaptırıldığı tarafımızca tespit edilmiştir. Toplam işin yapım bedeli KDV dahil 1.150.429,20 TL. dir. Tarafımızca yeniden yapımı gereken çatılar için almış olduğumuz teklif rakamı yine KDV dahil 644.744,20 TL. dir. Tempo inşaat Isı Malz. Paz.San. ve Tic.Ltd.Şti. tarafından yapılan işle yeni toplanan teklifler arasında 505.689,00 TL. fiyat farkı bulunmaktadır.
Tempo Firmasının son 2 faturasını Yönetim Kurulumuzca kabul edilmeyip reddedilmiştir. Firma bize karşı ticari alacak davası açmış ve mahkeme sürmektedir.
Çatıları yapılan binalar için bütçe oluşturulamadığından dolayı, bu iş için ödenen bedeller avans ödemesi olarak kabul edilmiştir. Yatırım bütçesine ilişkin yapılan tahsilatlar da müteahhit firmaya ödenmiştir.
Ayrıca yapılan 15 adet çatının hemen hemen tamamına yakınında, çatı katlarında olmak üzere, su sızıntısı, nem ve rutubet sorunu devam etmektedir. Bu şu anlama gelmektedir. Yanlış uygulama ile ve fahiş fiyatlarla yaptırılmış olan ve de henüz ödemesi dahi yapılmamış olan çatıları, yeniden tekraren yaptırmamız ve parasını siz değerli kat maliklerinden ikinci defa tahsil ederek ödememiz gerekiyor.
Biz firmanın yapım işini, teknik şartnameye uygun olarak yapmadığı, ayıplı mal olarak yapıldığı ve halen teslim şartları gerçekleşmediği savı ile Müteahhit firmanın davasını genişlettik. Mahkemece atanan bilirkişi raporu kısmen lehimize gelişti. Süreç devam etmektedir.
Yatırım bütçesinin mevcudu ile netleştirilememesinin bir nedeni de çatısı yapılan blokların tüm kat maliklerine metrekare eşit paylı dağılımının ve salınımının yapılıyor olmasıdır. Olması gereken, çatısı yapılan her Blok kendi maliyetini, yapılan çatısının maliyetini blok bazında metrekare eşit paylı salınımının yapılması ile ödemelidir. Adil olan bu olduğu gibi Hukuki olan, Kat mülkiyeti Kanunundaki düzenleme de bu şekildedir. Bizler Yönetim Kurulu olarak adil ve hukuki olanın uygulanmasına kararlıyız.
3 Özen Yatırım Hizmetleri ve Gayrimenkul A.Ş Ünvanlı şirket (ONUR market) usulsüz olarak aynı ada içerisinde bulunuyor olmamıza rağmen, ortak alanlarımızı bedelsiz olarak işgal etmiştir. Ayrıca market önündeki bize ait alana Bankamatikler koydurarak tarafımıza ait olan kira bedellerini tahsil etmektedir. Tüm bu konuları kapsayan davamız açılmış ve süreç devam etmektedir.
4. POZİTİF Spor Eğitim Organizasyon Turizm Gıda İnş Temizlik San. Tic ltd. Şti (LİFE LİNE) adlı şirketin usulsüzlükleri bilinmekte ve görülmektedir:
4.a. Tarafımıza ait Kafe alanını gasp ederek, imara aykırı uygulamalarla buraya beton dökmüş ve çevrelemiştir. Bu alanı kafe olarak kullanmaktadır
4.b. Caddeye çıkan merdivenlerin bir kısmını binasına katarak sitemize ait olan alanı gasp etmiştir.
4.c. Vaziyet planında yaptırmış olduğu tadilat ile site içerisinde oto yıkama açma talebinin olduğu görülmektedir.
4.d. Mülkiyetinde bulunduğu binanın ölçüsüne göre otopark kısmından ilave 36 araçlık otopark talebi bulunmaktadır.
İlgili firma tüm usulsüzlüklerine ilişkin olarak tarafımızca dava edilmiş olup, dava süreçleri devam etmektedir.
5. Sitemizin kuzey doğu kısmında bulunan (A21 Blok önü) 50m Boyunda, 6m yüksekliğinde içe doğru bombelenmiş duvarımız bulunmaktadır. Birde bu duvarın üst kısmında yaklaşık 3m gerisinde başka bir direnaj duvarı bulunmakta idi. Üstteki direnaj duvarı salınım nedeni ile yıkılmıştır. Site sakinlerimizce bilindiği gibi iç kısımda bulunan duvarın yıkılma ihtimalinin zayıf olduğu teknik incelemeler sonucu görülmüştür. Ancak yaşam alanımızı etkileyen ve risk taşıyan bütün unsurlardaki risk faktörlerinin ortadan kaldırılması gerekmektedir.
Öncelikle bu duvarın Kiptaş’a yaptırılması gerekir düşüncesi ile ayıplı mal yapma ve teslim etme savı ile Kiptaşı dava ettik ve dava süreci devam etmektedir.
Dava süreci beklenmeksizin çözümler üretme çalışmalarımızda ayrıca devam etmektedir.
Duvarın yeniden yaptırılmasının yaklaşık maliyeti 2.000.000,00 TL. dir. Üstteki dolgu ve duvara binen yükü hafifleterek sorunu çözeceğimizi düşünmekteyiz.
6. Uzun zamandır atıl halde bulunan süs havuzları için yüksek maliyetli çözüm önerileri sunulmuştu ancak elektrik ve motor tamiratları yaptırılarak aktif hale getirilmiştir.
7. Sitemiz duvar kenarlarında sağlıksız görüntü arz eden çöp konteynırları için özel çit alan oluşturuldu.
8. Uzun zamandır yenilenmeyen çim alanların bozulması nedeniyle çim ekimi takviyesi yapıldı.
9. Ortak alan işgalleri sebebiyle peyzaj alanındaki özel uygulamalara müdahele edildi, süreç devam etmektedir.
10. Otopark alanına su akıtan binalar arası açıklıklar tespit edilerek kademeli olarak yapımı devam etmektedir.
11. Mutfak giderlerinde meydana rutin gider problemlerine müdahale edildi.
12. Site girişinde plaka okuma sistemi kuruldu.
13. Bloklarda içme suyu depolarının temizlik ve dezenfekteleri yapıldı.
14. Spor alanında basketbol potaları ve voleybol direkleri montajı yapıldı.
15. Pandemi döneminde genelgeler doğrultusunda dezenfekte çalışmaları yapıldı ve halen sürmektedir.
16. Site genelinde bulunan bank, çöp kovaları ve masalar zımparalanarak boyandı.
C-MALİ KONULAR
01.01.2020 – 31.12.2020 dönemini kapsayan faaliyetlere ilişkin yapılan işlemler, tespit ve sonuçları aşağıdaki şekildedir.
1. 31.12.2020 mizanı kebir bazlı olarak aşağıya alınmıştır.
2. 01.01.2020-31.12.2020 tarihleri arası gelir/gider tablosu aşağıya alınmıştır.
|
SEFAKÖY KİPTAŞ KONUTLARI_YENİ 01.01.2020 / 31.12.2020 TARİHLERİ ARASINDAKİ GELİR GİDER TABLOSU |
|||||
|
Gelirler |
Giderler |
||||
|
Masraf Kalemi Kodu |
Masraf Kalemi Adı |
Bakiye |
Masraf Kalemi Kodu |
Masraf Kalemi Adı |
Bakiye |
|
600 |
|
|
770 |
|
|
|
|
2020 İşletme Aidat Gelirleri |
2.903.796,00 |
|
Ortak Alan Doğalgaz Gideri |
20.136,00 |
|
|
2020 İşletme Aidat Gelirleri Gecikme Tazminatı Gelirleri |
66.854,37 |
|
Ortak Alan Elektrik Giderleri |
260.308,16 |
|
|
Yatırım Aidatı ( E Blok Site Yönetim Binası ) |
389.686,00 |
|
Elektrik Tesisatı Malzeme Giderleri |
4.107,85 |
|
|
2020 YILI CEZAİ İŞLEM GELİRLER |
200,00 |
|
ORTAK ALAN SU GİDERİ |
33.250,64 |
|
|
Cezai İşlem Gecikme Tazminatı Gelirleri |
660,03 |
|
Peyzaj Bakım Giderleri |
27.147,80 |
|
602 |
|
|
|
Peyzaj Malzeme Giderleri |
25.838,44 |
|
|
OGS Araç Çip Gelirleri |
120,00 |
|
Peyzaj Yakıt Giderleri |
1.750,00 |
|
|
Faiz Gelirleri |
833,86 |
|
SÜS HAVUZ BAKIM VE MALZEME GİDERİ |
24.632,50 |
|
|
SSK Teşvik - Hazine Katkı Payı |
2.007,64 |
|
SÜS HAVUZU KİMYASAL GİDERİ |
1.186,36 |
|
|
Diğer Çeşitli gelirler |
1.875,00 |
|
Asansör Perıyodik Bakım Giderleri |
102.660,00 |
|
|
Sigorta Hasar Bedeli Gelirleri |
2.428,00 |
|
Asansör Bakım Onarım Giderleri |
31.582,70 |
|
|
|
Asansör Malzeme Giderleri |
30.644,48 |
||
|
|
Asansör Fenni Muayene Giderleri |
29.171,24 |
|||
|
|
Mekanik Elektronik Cihazlar Pry.Bakım Giderleri |
4.763,20 |
|||
|
|
Mekanik Elektronik Malzeme Giderleri |
3.174,94 |
|||
|
|
İnşaat ve Tesisat Bakım-Onarım Giderleri |
3.371,33 |
|||
|
|
İnşaat ve Tesisat Malzeme Giderleri |
18.650,19 |
|||
|
|
Çatı Onarim Giderleri |
2.566,28 |
|||
|
|
Kapı-Kilit ve Cam-Çerçeve Giderleri |
9.775,10 |
|||
|
|
Site Giriş/Çıkış Bariye Bkm Onarım Mal. Giderleri |
2.224,00 |
|||
|
|
Hidrofor Onarım Malz ve Bakım Giderleri |
28.027,41 |
|||
|
|
Jeneratör Bakım Onarım Giderleri |
2.273,86 |
|||
|
|
TURNİKE MALZ. ve BAKIM ONARIM GİDERİ |
2.124,00 |
|||
|
|
JENERATÖR YAKIT GİDERİ |
1.655,13 |
|||
|
|
Karasal Yayın ve Uydu Bakım Giderleri |
38.618,81 |
|||
|
|
Kırtasiye Giderleri |
10.989,97 |
|||
|
|
Bilgisayar ve Büro Mak.Bakim ve Mal. Giderleri |
994,55 |
|||
|
|
YÖNETİM OFİSİ GİDERİ (İNTERNET,TELEFON,SMS VS.) |
9.760,14 |
|||
|
|
Temizlik Malzeme Giderleri |
27.049,02 |
|||
|
|
Ortak Alan İlaçlama Giderleri |
11.474,00 |
|||
|
|
Periyodik Koku Giderme |
3.935,30 |
|||
|
|
İÇME SUYU DEPO TEMİZLİĞİ |
6.159,60 |
|||
|
|
Araç Yakıt Giderleri |
3.913,86 |
|||
|
|
Araç Sigorta Giderleri |
882,10 |
|||
|
|
Ortak Alan Sigorta Giderleri |
57.010,03 |
|||
|
|
Bütçe Tebliğat Giderleri |
5.880,60 |
|||
|
|
Noter Giderleri |
2.184,47 |
|||
|
|
Vergi,Harç Giderleri |
1.275,89 |
|||
|
|
Banka İşlem Giderleri |
1.695,02 |
|||
|
|
POS Hesabı Vade Farkı |
1.998,41 |
|||
|
|
Çay Ocagı Giderleri |
1.371,82 |
|||
|
|
Temsil Ağirlama Giderleri |
796,72 |
|||
|
|
Yönetim Hizmet Giderleri |
71.687,88 |
|||
|
|
Yönetim Program Hizmetleri |
20.263,91 |
|||
|
|
Şehiriçi Yol Giderleri |
50,00 |
|||
|
|
Hukuk Müşaviri Hizmet Gideri |
43.577,34 |
|||
|
|
Güvenlik Hizmet Giderleri |
607.577,42 |
|||
|
|
Güvenlik Personel Tazminat Giderleri (Kıdem+İhbar) |
38.476,06 |
|||
|
|
Teknik Hizmet Giderleri |
3.028,28 |
|||
|
|
Temizlik Hizmet Giderleri |
421,20 |
|||
|
|
Diğer Hizmet Giderleri |
2.630,53 |
|||
|
|
Personel Ücret Giderleri |
450.142,60 |
|||
|
|
SGK GİDERLERİ |
191.150,89 |
|||
|
|
Personel Kıdem-İhbar Tazminatı Giderleri |
59.832,32 |
|||
|
|
Yönetim Kurulu Huzur Hakkı |
19.200,00 |
|||
|
|
Denetim Huzur Hakkı |
4.800,00 |
|||
|
|
Personel Yemek Gideri |
1.650,00 |
|||
|
|
İcra Dairesi Ödemeleri |
930,18 |
|||
|
|
PARA CEZASI |
3.375,00 |
|||
|
|
E BLOK BİNA GİDERİ |
222.054,64 |
|||
|
TOPLAM : |
3.368.460,90 |
TOPLAM : |
2.597.860,17 |
||
|
DÖNEM FARKI |
770.600,73 |
||||
01.01.2020-31.12.2020 tarihleri arası aidat rakamları aşağıya alınmıştır.
|
DAİRE EDADI |
AİDAT TUTARI |
|
103 m² |
263.00 TL |
|
129 m² |
286.00 TL |
|
162 m² |
316.00 TL |
|
189 m² |
339.00 TL |
3.Hesap incelemelerimiz:
3.a. 01.01.2020-31.12.2020 döneminde görülmektedir ki; 2.903.796,00 TL aidat tahakkuku yapılmış, 2.430.298,52 TL tahsilat yapılmıştır. 120 hesapta hem aidat alacakları ve hem de E Blok –Yönetim binasına ilişkin alacakların tahakkuku yapılmaktadır. Hesap incelendiğinde 31.12.2020 tarihi itibariyle tahakkuk ve tahsilat rakamları tabloda olduğu gibi gerçekleşmiştir.
|
AİDAT TAHAKKUK TOPLAMI |
AİDAT TAHSİLAT TOPLAMI |
E BLOK TAHAKKUK TOPLAMI |
E BLOK TAHSİLAT TOPLAMI |
|
2.903.796,00 |
2.430.298,52 |
389.686,00 |
212.076,33 |
3.c. Diğer tüm hesapların düzgün çalıştırıldığı, personel ücret tahakkuklarının düzgün yapıldığı, personel ücret ödemelerinin 335 hesaptan yapıldığı görülmüştür. Yine vergi ödemelerinin 360 hesapta takip edildiği ve yapıldığı görülmüştür.Bordrolu Personel listemiz ve görev tanımları, aylık brüt ve net ücretleri aşağıya alınmıştır.
|
SIRA |
ADI SOYADI |
GÖREVİ |
BRÜT ÜCRETİ(AY) |
NET ÜCRETİ(AY) |
|
1 |
AYKAN İLTER |
Müdür |
7.323,54 |
6.225,00 |
|
2 |
NECLA GÜNDOĞDU |
Aidat Takip |
3.764,71 |
3.200,00 |
|
3 |
EROL DURAN |
Saha Amiri |
3.647,06 |
2.985,00 |
|
4 |
VEDAT AKIN |
Peyzaj |
3.058,00 |
2.484,30 |
|
5 |
YAKUP KÖKYILDIZ |
Teknik -Mekanik |
3.058,00 |
2.484,30 |
|
6 |
HALİL GESOĞLU |
Teknik - Elektrik |
0 |
0 |
|
7 |
MURAT ASLAN |
Temizlik |
3.058,00 |
2.484,30 |
|
8 |
MURAT KARAKAYA |
Temizlik |
3.058,00 |
2.484,30 |
|
9 |
HÜSEYİN CEYLAN |
Temizlik |
3.058,00 |
2.484,30 |
|
10 |
HÜSEYİN AÇIKEL |
Temizlik |
3.058,00 |
2.484,30 |
|
11 |
ÖNDER DORUKOĞLU |
Temizlik |
3.058,00 |
2.484,30 |
|
12 |
METE YÜKSEL |
Temizlik |
3.058,00 |
2.484,30 |
|
13 |
İHSAN YIRGAN |
Temizlik |
3.058,00 |
2.484,30 |
|
14 |
HÜSEYİN ÇELEBİ |
Temizlik |
3.058,00 |
2.484,30 |
|
15 |
SEBAHATTİN YILGIN |
Temizlik |
3.058,00 |
2.484,30 |
|
|
TOPLAM |
|
48.373,31 |
39.737,30 |
3.d. Bilindiği gibi güvenlik hizmeti sözleşmeye dayalı olarak dışardan hizmet alımı şeklinde gerçekleşmektedir. Sözleşme süresi 28.02.2021 tarihinde bitmektedir. Yeni teklifler alınmaktadır.
Güvenlik personeli, site personeli ve diğer ana giderlere ilişkin değerlendirmeler şu şekildedir:
|
TOPLAM GİDER(YILLIK |
GİDER NEVİ |
GİDER MİKTARI(YILLIK) |
GİDER AĞIRLIĞI(%) |
|
2.597.860,17 |
GÜVENLİK GİDERLERİ |
646.053,48 |
0,25 |
|
|
PERSONEL GİDERLERİ |
701.125,81 |
0,27 |
|
|
ASANSÖR BAKIM GİDERLERİ |
194.058,42 |
0,07 |
|
|
ORT.ALAN ELEKTRİK GİDERLERİ |
260.308,16 |
0,10 |
|
TOPLAM |
|
1.801.545,87 |
0,69 |
Tablo göstermektedir ki; dört ana kalem gideri, toplam giderlerin %69 ‘unu oluşturmaktadır.
Asgari ücrete gelen %22 oranında artış yapılmıştır. Yine elektrik giderleri enflasyon üstü bir artış göstermektedir. Ekonomik ömrünü tamamlamak üzere olan, eskiyen, yıpranan asansörlerin teknik bakım ve malzeme ihtiyacı 2021 yılında, 2020 yılına nazaran daha fazla maliyet üreteceği mutlaktır. Ayrıca asansörlerin zincir yenilemeleri gibi ağır bakımlarının güvenlik açısından ivedilikle yapılması gereklidir. 2021 yılı bütçesi bizler için yüklü bir maliyet üretecektir. Bu konu hakkındaki bütçe çalışmalarımız ayrıca Temsilciler Kuruluna sunulacaktır.
Saygılarımızla.
Yönetim Kurulu Başkanı
Hülya EKİNCİ
Yönetim Kurulu Üyesi Yönetim Kurulu Üyesi
Cemil DURAN Salih SOYLUER
2020 yılı Teknik- Mekanik faaliyet raporu resimleri
