DENETİM RAPORU 2022

SEFAKÖY KİPTAŞ KONUTLARI
TEMSİLCİLER KURULU’NA

İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, Fevzi Çakmak Mahallesi 24-34 Pafta, 749 Parsel sayı ile kayıtlı
bulunan taşınmaz üzerine inşa edilmiş olan, SEFAKÖY KİPTAŞ KONUTLARI Site Yönetiminin,

1. 31.12.2021 dönemini kapsayan iş ve işlemlerle bunlara ilişkin harcama ve kayıtlan
   üzerinde, denetim görevi çerçevesinde yapmış olduğumuz denetime ait “Denetim Raporu” ilişikte

yer almaktadır.

Gereğini arz ederiz.

EKLER:

1. Denetim Raporu
2. 31.12.2021 Tarihli Mali Rapor
3. 31.12.2021 Tarihli Aynntılı Genel Mizan

DAĞITIM

Gereği           Sefaköy Kiplaş Konutları Site Yönetim Kurulu Başkanlığına

Bilgi                Sefaköy Kiptaş Komıilurı Temsilciler Kurulu’na

SEFAKÖY KİP TAŞ KONUTLARI
SİTE YÖNETİMİ

1. 31.12.2021
   DENETİM RAPORU

İstanbul Büyükşehir Bclediyesi’nin İstanbul Konut İmar Plan San. Ve Tic. Anonim Şirketi
(KİPTAŞ) eliyle inşa ederek, sahiplerine sunduğu İstanbul İli, Ktiçükçekmece İlçesi, Fevzi Çakmak
Mahallesinde bulunan, 29 adet blokta 860 adet konut ve 3 ticari blokta 26 adet işyerinden oluşmuş
olan toplu konut projesinin 01.01.2021-31.12.2021 dönemini kapsayan faaliyetlerine ilişkin yapmış
olduğumuz denetim, tespit ve sonuçları aşağıda maddeler halinde belirtilmiştir.

1- YÖNETİM KURULU’NUN KARARLARINA İLİŞKİN TESPİTLER

1. 31.12.2021 tarihleri arasında Yönetim Kurulu tarafından alınarak karar defterinde
   mevcut bulunan Yönetim Kurulu kararları aşağıdaki gibidir.

Yönetim Kurulu Karar Listesi;

Karar Taı ih/Savı:

03.02.2021/001

......... 2021/002

05.03.2021/03

30.03.2021/04
30.03.2021/31
06.04.2021/06
07.06.2021/07
13.04.2021/08
05.05.2021/09
01.06.2021/10
01.06.2021/11
01.06.2021/12
07.06.2021/13
07.06.2021/14
03.08.2021/...
21.09.2021/21
11.10.2021/...
12.10.2021/...
18.10.2021/24
25.10.2021/...

02.11.2021/27
1111.2021/28

Karar Konu_______________________ :

Olağan Blok Temsilcisi ve Denetçisi Seçim Toplantısı

Blok Temsilcisi ve Denetçisi Seçim Toplantısı

Futbol Sahası, Basket Sahası Zemini ve Spor Aletleri Tartan Zemin
yaptırılması

Blok Temsilci Ataması

Blok Temsilci Seçimi

Yönetim Kurulu Seçimi Üye Değişikliği

Yönetim Kuruluna Yetki Verilmesi

Atıl Hurda Durumda Olan Demir ve PVC Satılması

Blok Temsilci Ataması

Mutad Bütçe Onayı

Banka Hesabı Üzerinden Kart Alımı Hk.

Personel İş Alımı Hk.

Ortak Alanlara ATM Sözleşmesi Yapılması Hk.

2021 Yılı İşletme Bütçesi Hk.

Yönetim Kurulu Toplantı Gündemi

Mali Bilgilendirme Genel Kurulu ve Ek Bütçe Hk.

Sefaköy Kiptaş Konutları Temsilciler Kurulu Toplantı Tutanağı

Üst Disiplin Kurulu Kararı

Vedat Akın iş Akdinin Sonlandırılması Hk.

Sefaköy Kiptaş Konutları Yönetimi Site Yönetim Kararı
Komisyon Ataması Hk.

Soğuk Su Tesisatının Yenilenmesi ve Peyzaj Alanının Yapılması için
Ek Bütçenin Toplanması

Temsilciler Kurulu Karar 1 işteşi;

Karar Tarıh/Savı: Karar Konu •

......... 2021/001

2021 Yılı Faaliyet Raporu ve Seçim Davetiye Mektubu

......... 2021/002

Yönetim Kurulu ve Denetim Kurulu Seçim Toplantısı

........ 2021/003

05 04.2021 -12.04.2021 Tarihleri Arasında Yapılacak Olan Blok
Temsilcileri Genel Kurul Toplantı Daveti Biden Tebliği

05.04.2021/006

Temsilciler Genel Kurul Tutanağı

05 04.2021/009

Temsilciler Genel Kurul Tutanağına Ek Tutanak

01.06.2021/010

Mutad Bütçe Onayı

01 06.2021/011

Aidat Bütçesi Hazirun ve Onay Çizelgesi

........ 2021/012

11.10.2021 -18.10.2021 Tarihleri Arasında Yapılacak Olan Blok
Temsilcileri ile Gündem Kararların Alınması ve Hazirun onay
Çizelgesi

........ 2021/018

A19-Dairc 19 Zeynep Çalıcı Oy Kullanma yetkisini Necla Hn.
Verilmesi

11.10.2021/019

Yönetim Kurulu Makamına

08.11.2021/020

Site Geneli 29 Blok İnterkom ve IP Kamera Sistem Giriş Kapılarına
Manyetik Kilit Yapılması Komisyon Formu

2- SİTE YÖNETİMİNİN ORGANİZASYONU VE İŞLEYİŞİNE İLİŞKİN TESPİTLER

1. - 31.12.2021 dönemini kapsayan İşletme aidat ve Ek Bütçe gelirlerine yönelik
   tahsilatların;

Yapı Kredi Bankası TR03 0006 7010 0000 0061 3649 60
Şube Kodu: 230

1. 31.12.2021 dönemini kapsayan Banka hesaplarına yapıldığı görülmüştür.

1. tarihinde Yapı Kredi banka bakiyesi 54.644,47 TL, 2022 yılı Ocak ayına devir etmiştir.

• 01.01.2021-31.12.2021 tarihleri arasında site Kadrosunda Halkla İlişkiler Personeli dışında
gerekli personelin istihdam edildiği ve aşağıdaki gibi olduğu görülmüştür;

Personel Kadrosu Bütcelenen Sayısı

Çalışan Sayısı

Site Müdürü

1

1

Çevre Temizlik Amiri

1

1

Aidat Takip ve Muhasebe Pcrs.

1

1

Halkla İlişkiler Personeli

1

0

Teknik Personel

2

2

Peyzaj Personeli

2

1

Temizlik Görevlisi (Bina Gör.)

9

10

Toplam

17

16

İdari organizasyonu oluşturmak amacı ile idari personel, teknik personel, peyzaj personeli ve bina
görevlisi (Temizlik Personeli) olarak 17 adet personel için bütçe yapıldığı 16 adet personel
istihdamının gerçekleştirildiği, işe başlatılan personelle başlama süreleri dikkate alınarak süresiz
hizmet sözleşmelerinin imzalandığı görülmüştür

Toplu Yapı kadrosunda çalışan tüm personelin özlük haklarının takip edildiği ve personel özlük
dosyalarının muhafaza edildiği görülmüştür.

• Yönetim iş ve işlemlerine daire müşavirlik hizmeti aldığımız mevcut, 05.08.2020-

1. Konut Tesis Yönetimi A.Ş. ile Sözleşmenin imzalandığı tespit edilmiştir. Aidat
   Takip ve Muhasebe sisteminin oluşturulduğu ve site yönetimi programı dâhilinde gelir ve
   giderlerin takip edildiği, aynı zamanda kat maliklerinin aidat borç sorgulama bağlantılarının
   kurulduğu bunun için kat maliklerine ve kat sakinlerine yeterli duyurular yapıldığı
   görülmüştür.

• Güvenlik hizmetinin dışardan hizmet alım şekli ile sağlandığı, 3 vardiya şeklinde çalışıldığı
  her vardiyada 3 personel olmak üzere 9 Güvenlik Personeli ve 1 Güvenlik Amiri ile
  güvenlik hizmetinin gerçekleştirildiği, bunun için 01.02.2020 - 01.02.2021 Tarihi itibari ile
  Global Özel Güvenlik Koruma ve Limited Şirketi ile sözleşme imzalandığı tarih
  bitiminde protokol ile uzatmalar yapıldığı tespit edilmiştir.
• Sitede 50 asansörün bulunduğu, asansörlerin periyodik aylık bakımları için ABS Teknik
  Asansör Bakım ve Servis Hizmetleri A.Ş. Firması ile 01.01.2021 - 31.12.2021 dönemleri
  için asansör bakım hizmeti sözleşmesi yapılarak asansör bakım hizmetlerinin dışardan
  alındığı görülmüş, asansörlerin aylık periyodlarla bakımlannın yapıldığı ve tutanak altında
  alındığı ve yeni sözleşmenin de yapıldığı görülmüştür.
• A9 blok site           görevli   dairesinin                                     02.03.2021-02.03.2022 dönemleri arası                                                   KDV dahil              aylık

1. 00    TL                      olarak Kat Maliki Mehmet Zeki KAPLAMA’a kiraya verilmiş                    olup                                                     kendi

bloğundaki görevli dairesine geçmiştir. A6 blok site görevli dairesinin 01.02.2022-

1. dönemleri arası KDV dahil aylık 1.300,00TL olarak Kat Maliki Mehmet Zeki
   KAPLAMA’a kiraya anlaşılmıştır.

• A7 blok site           görevli   dairesinin                                     02.03.2021-02.03.2022 dönemleri arası                                                   KDV dahil              aylık

1. 00     TL      olarak                                                          Kat Maliki Hakan Duran’a kiraya verilmiştir.                                              KDV dahil aylık

1.300,00 TL olarak yeni kira güncellemesi yapılmıştır.

Kiraya verilen görevli dairelerin bedellerinin düzgün ödendiği görülmüştür.

Sitenin ortak kullanım ve sosyal donatı alanlarında, blok içi ve blok dışında bulunan ve kullanılan;
yangın-içmc suyu hidroforu, elektrik panoları, bahçe ve sokak aydınlatmaları blok içi ortak alan
aydınlatmaları, çatı bakım ve onarımı, çocuk oyun grupları bakım ve onanını gibi tüm makine,
tesisat ve cihazların bakım ve gerekliğinde onanmları site yönetim kadrosunda çalışan teknik
personel ekibiyle yapıldığı, blok içi ve blok dışında bulunan; yangın alanın sistemi çalışmaz
vaziyette olduğu, İnterkom ve kamera sistemleri kısmi vaziyette çalıştığı görülmüştür.

1. KANUNİ DEFTER TASDİKİ VE MÜKELLEFİYET TESCİLİNE İLİŞKİN TESPİTLER
   Defter Tasdikleri;

31.12.202ü Tarihine kadar yapılması zorunlu olan 2021 Yılı defler tasdiklerinin yapıldığı, bu
defterlerin sile yönetim ofisinde muhafaza edildiği görülmüştür.

Yönetim Kurulu Karar Defterinin, 2020 yılına ait karar defterinin 28.01 2021 tarihinde Bakırköy
41 Noterliğinin 01683 nolu yevmiyesi ile kapanmış olup, Bakırköy 41 Noterliğinin 28.01.2021
tarihli 01685 yevmiyesi ile 79 tek sayfadan ibarettir

Temsilciler Kurulu Karar Defterinin, 2020 yılına ait temsilciler kurulu karar defterinin 28.01.2021
Tarihinde Bakırköy 41 Noterliğinin 01682 Nolu yevmiyesi ile kapanmış olup, Bakırköy
41.Noterliğinin 28.01.2021 tarihli 01684 yevmiyesi ile 79 tek sayfadan ibarettir.

Yevmiye Defteri, Bakırköy 63. Noterliği 28.12.2020 tarihli 02488 yevmiyesi ile 1000 tek sayfa,

2021. yılı Defteri

Yevmiye Defteri, Bakırköy 46 Noterliği 31.12.2021 tarihli 023536 yevmiyesi ile 1000 tek sayfa,

2022. yılı Defteri

Vergi Dairesi ve SSK Tescilleri;

Site Yönetimlerinin Gelir Vergisi Mükellefiyeti olmaması sebebi ile Vergi Dairesine herhangi bir
beyanname verilmediği ancak 01.08.2020 tarihinden itibaren Gelir Vergisi S. (Muhtasar)
beyannamesinin verildiği tespit edilmiştir

SSK tahakkuklarının dönemleri içerisinde yapıldığı ve süresi içerisinde ödendiği,

Personel Giriş-Çıkış Formlarının süresi içerisinde verildiği, personele ait bordro ve bildirgelerinin
süresi içerisinde hazırlandığı, personelin imzalarının tam olduğu,

Tespit edilmiştir.

1. İŞLETME BÜTÇESİNE İLİŞKİN TESPİTLER VE GERÇEKLESEN GİDERLER

Bütçe dönemi kapsamında dönemsellik ilkesi uyarınca 12 aylık mali bilgiler aşağıdaki gibidir;

1. 31.12.2021 Gelir Tahakkukları___________________________________________________ ;

Aylık Aidat Gelir Tahakkuku Gecikme Tazminatı Hariç; Mayıs ayına Kadar 241.983,00 TL
Haziran Ayında 314.718,00 TL olduğu görülmüştür.

On İki Aylık Aidat Gelir Tahakkuku Gecikme Tazminatı Dâhil 3.673.301,79 TL.

Yapılan bu tahakkuktan önceki dönemlerden devreden

Aidat alacakları dâhil toplam                                                 2.000.895,94-TL

Tahsilat yapıldığı, Tahsilat Oranının %92,16 olduğu,

Kalan 272.961,84 TL Aidat tahsilatının henüz yapılmadığı,

Yapılan Hesaplamalar ve Kayıtlar ile tespit edilmiştir.

1. 3112.2021 Gider Gerçekleşmesi

Personel Giderleri .........  1.133.018,62-TL,

(Ücret, SGK, Yol-Yemek, Elbise,)

Kıdem İhbar Tazminatı Giderleri.... ..........................  0-TL.

Güvenlik Hizmet Alım Gideri...........................           802.594,60-TL.

Güvenlik Personelleri Kıdem İhbar Gideri................ 42.500,00- TL

Ortak Alan Elektrik ve Kapıcı Ortak Alan Doğal gaz ve İSKİ Gid 410.402,55-TL.

5

Peyzaj Bakım-Onarım Giderleri.................................. 347.898,81-TL.

Asansör Periyodik Bakımı ve Malzeme Giderleri..... 362.576,42-1 L.

Ortak Alan Bakım Onarım ve Malzeme Giderleri.....     506 239,91-TL.

(Çatı, Bariyer, Ortak Alan İnşaat, Elektrik, Sıhhi Tesisat, Boya,

Kapı-Kili t ve Gam, Kamera, Altyapı, Hidrofor, Karasal Uydu Yayın, vb.)

Ortak Alan Temizlik Malzeme ve İlaçlama Giderleri 70.728,67-TL.

Büro Yönetim ve Diğer Çeşitli Giderler......................     70.733,48-TL

(.Kırtasiye, Haberleşme, Yönetim Ofis Gid. Bilgisayar Bakım Malz.

Hizmet Aracı Yakıt-Baİam Onarım Sigorta, Noter, Tebligat, Temsil
Ağırlama, Banka İşlem, Finansman ve Diğ. Çeş. Gid.)

Yönetim Danışmanlık Gideri ve Program Hizmet Gideri          105 497,69-TL.

Hukuk Müşavirliği ve İcra Takıp Giderleri.................. 56.862,62-TL.

Ortak Alan Sigorta Giderleri........................................ 57.010,01-TL.

Yönetim Kurulu ve Denetim Kurulu Huzur Hakkı..... 28.810,00- TL

Top Sahası Bakım Onarım Giderleri.......................... 151.485,00- TL

Toplamda 12 Aylık Gerçekleşen İşletme Giderlerinin  4.149.358,38 TL

Olduğu görülmüştür.

Sonuç Olarak 12 Aylık Denetimde___________________ ;

1 5.255.330,87-TL olarak Aidat Geliri (Gecikme Tazminatı Dâhil) ve Diğer Gelirler (E Blok,
İntcrkom, Peyzaj ve Su tesisatı Yapımı, Diğer Gelirler) Gelirleri Gerçekleşmiştir.

2. 4.149.358,38 -TL olarak İşletme Giderleri Gerçekleşmiştir.

1. YATIRIM HARCAMALARINA İLİŞKİN TESPİTLER

2019 Yılı için Yönetim Kurulu tarafından planlanan Yatırım bütçesinin yapılan itirazlar neticesinde
temsilciler kurulunun karan alınarak yasallaşmadığı,

Kat Maliklerine tebliğ edilen 2019 yılı yatınm bütçesi sebebi ile site hesaplanna 269 kişiden
486.181,99 TL para yatırıldığı, bu yatırılan paraların 338 Emanet Hesapta takip edildiği
görülmüştür. Yatırılan paralar ile TEMPO firmasına 320.000,00 TL, BOTECH firmasına 50.000,00
TL, DİGİSEL firmasına 30.198,56 TL’nin ödendiği tespit edilmiştir. 591 kişinin ödemediği
görülmüştür.

1. E BLOK (YÖNETİM BİNASI) 6 ADET İŞ YERİ SATIN ALINMASI

Temsilciler Kurulunun 25.12.2019 tarihinde yapmış olduğu toplantı ile almış olduğu kararda;

Kiptaş tarafından satışı yapılan 749 ada 1 parselde bulunan site yönetim binası olarak kullanılan E
blok yapının satın alınmasına yönelik 3/2 çoğunluk sağlanarak yetkinin alındığı,

Sefaköy site yönetimi adına vekil sıfatıyla Temsilciler Kurulu Üyelerinden Yusuf Kişmiroğlu,
Bülent Dinçer ve I Iülya Ekinci adına satın alma işleminin gerçekleştirilmesine,

Kiptaş Gayrimenkul müzayedesi sonucu satın alma tutarının tapu masrafları hariç (%8 KDV Dâhil)

1. 00 TL. olarak karar alındığı,

Bu tutarın Kal Maliklerinden m² paylı olarak tahsil edilmesine karar alındığı,

Temsilciler Kurulu karan ile kabul edilmiş olan gayrimenkul alımından kaynaklı sözleşme
borçlanmadan doğan yükümlülüklerden dolayı tüm Kat Malikleri adına bu karann altına imza atan
Temsilcilerin müştereken sorumlulukJannın bulunduğu kararının alındığı, görülmüştür.

25,12.2019 Tarihli Temsilciler Kurulu yatının bütçesi kararı ile Kat Maliklerinden bahse konu olan
tutarın %40' inin peşin geri kalan tutann 24 ay taksitli tahsil edilmesine.

Bu durumda;

103 m² daireler için 514,00 TL.           peşin, kalan          817,00 TL. 24 Ay taksitle,

129 m²          daireler için   644,00 TL.             peşin, kalan      1.023,00 TL. 24 Ay taksitle,

163 m² daireler için 813,00 TL.           peşin, kalan 1.293,00 TL.           24 Ay taksitle,

189 m²          daireler için   943,00 TL              peşin, kalan      1.499,00 TL. 24 Ay taksitle,

Tahsil edileceği karan alındığı görülmüştür.

E Blok Site Yönetim binasının satın alım bedeline ilişkin kat maliklerinden tahsilatların yapıldığı,
taksitlerin periyodik olarak vadesinde Kiptaş’a ödendiği tespit edilmiştir.

1. MUHASEBE KAYITLARI VE GİDER EVRAKLARININ DENETİMİ

Yönetim Ofisinde yapılan aidat tahsilatlarına ait makbuzların usulüne göre kayıt ve muhafaza
edildiği, bankadan yapılan tahsilatların bankadan alınan ekstreler vasıtasıyla kayıtlandırıldığı ve
muhafaza edildiği görülmüştür.

Yapılan harcamaların işletme dâhilinde yapıldığı, bütçe dışında herhangi bir harcama yapılmadığı
görülmüştür.

Muhasebe kayıtlarının bilanço esasına göre işlendiği, harcama ve gider evraklarının ası Harının
mahsup fişi kayıtlarının arkasında muhafaza edildiği,

Satın almaya ait fatura ve eklerinde alımın yapıldığı firma bilgilerinin ve alıma yönelik tekliflerin
bulunduğu,

Yapılan tahsilât ve ödemelerin, banka ekstreleri üzerinden kayıtlara alındığı ve banka ekstrelerinin
ayn bir dosyada muhafaza edildiği, 31.12.2021 tarihi itibariyle banka bakiyesi ile kayıtlar arasında
mutabakata varıldığı,

Site yönetimi hizmetleri kapsamında ihtiyaç duyulan ve piyasa araştırmasına konu olmayan
harcamalar için yönetim personeline ve hukuk müşavirine banka vasıtası ile iş avansı ödemesinin
yapıldığı ve iş avansı hesabı çalıştırmak suretiyle gerçekleşen giderlerin kayıtlara geçtiği, iş
avansına konu olan gider evraklarının imzalarının ve açıklamalarının yeterli olduğu görülmüştür.

1. MUHASEBE HESAPLARI ÜZERİNDE YAPILAN DENETİM VE TESPİTLER

1. tarihli ayrıntılı genel Mizan’da görüldüğü gibi;

Banka mevduat hesap bakiyesinin 54.644,47-TL. olduğu ve banka ekstrelerindeki kayıtlarla
mutabık olduğu,

Banka Pos hesabının bakiyesinin 825.034,76-TL. olduğu ve banka ekstrelerindeki kayıtlarla
mutabık olduğu,

Aidat alacakları, E Blok ve Interkom, Peyzaj, Soğuk Su Tesisatı T aksit Alacakları 1.173.704,38 TL
olduğu,

Gelecek aylara ait gider olarak bütçelenen kıdem tazminatı karşılığının 123.323,00 TL, olduğu.
Satıcılara olan carı hesap borcunun 798,030,40-TL, olduğu,

31.12.202! Tarihi itibarı ile çatı izolasyon yalıtım firması ile mahkeme devam etmektedir.

31 12.2021 itibarı ile ödenecek Personel borcunun 72 362,88 TL olduğu,